裁判要旨：

执行被执行人唯一住房时，若申请人同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准及当地廉租住房保障面积标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的，人民法院应予支持申请人继续执行拍卖该房屋的请求。

案情介绍：

一、海口中院就张Ｘ　等与许ＸＸ等民间借贷纠纷一案，作出（2013）海中法民二初字第44号民事判决，判决：许ＸＸ等偿还张Ｘ等借款本金850万元及利息。海南高院作出（2014）琼民一终字第8号民事判决：驳回上诉，维持原判。

二、张Ｘ等申请执行，海口中院作出（2014）海中法执字第317号执行裁定，并向海口市住房和城乡建设局发出协助执行通知书，查封被执行人许ＸＸ名下位于海口市海府路的房产（下称“案涉房屋”）。

三、被执行人许ＸＸ等向海口中院提出异议，认为：法院所执行的案涉房屋系异议人及其所扶养家属生活必需的唯一住房且房屋面积也仅为73平方米，故请求法院停止对案涉房屋的执行拍卖。海口中院作出（2015）海中法执异字第62号裁定：驳回异议人许筱靓等的异议。

四、许ＸＸ等向海南高院申请复议，请求停止对案涉房产的执行。海南高院裁定驳回复议申请，维持异议裁定。

裁判要点及思路：

关于对当事人唯一住房能否采取强制执行措施的问题，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条第一款明确规定：“金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必须的居住房屋为由，提出异议的，人民法院不予支持：…（三）申请人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。”本案已符合这一条件，人民法院依法可以处置当事人唯一房产用于偿债。

所以，海口中院执行案涉房屋的裁定适用法律正确，应予维持。

实务要点总结：

前事不忘，后事之师，我们总结该案的实务要点如下，以供实务参考。同时也提请当事人在债务人需要赡养或抚养一家老小且仅有唯一住房的情形下符合条件的仍可执行该债务人的该套唯一住房，结合海南高院的裁定文书，在执行实务中，应重点关注以下内容：

一、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条“金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：…（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。” 根据上述规定，法院在执行中要保障被执行人的基本居住权，但居住权并非指被执行人必须有自己的房产，而是有房屋居住。

所以，当申请执行人能够按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的，法院一般会支持执行该债务人的唯一住房的请求。

二、对被执行人房产不得拍卖的条件是被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，并非被执行人的唯一房产。且即便房产为被执行人唯一住房，但只要房产设置了抵押，人民法院即可根据抵押权人的申请，依法采取拍卖措施。

所以，抵押权人有权申请执行拍卖抵押人名下唯一的住房。

三、债权人申请执行房屋系夫妻共同财产的，由于房屋具有不可分割性，执行法院可整体处分后对非债务人的夫妻一方的份额予以保留，如此行为并不损害夫妻另一方的利益。

所以，当执行夫妻共同财产时，债权人仍可因夫妻一方所负债务请求执行夫妻唯一住房。

四、此外，关于拍卖价款按当地房屋租赁市场平均租金标准是扣除5年还是8年租金的问题。具体执行过程中，可由执行法院，根据房屋处置的总价值、可分配的实际款项，在既能保障被执行人及其所扶养家属基本居住条件，又能实现申请执行人债权利益的情况下，由执行法官根据被执行人职业收入情况进行自由裁量。

所以，到底需要在变价款中扣除5年还是8年，法院可根据房产处置过程中的具体情况自由裁量。

相关法律：

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》［法释〔2015〕10号］

第二十条  金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：

（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；

（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；

（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。

 

执行依据确定被执行人交付居住的房屋，自执行通知送达之日起，已经给予三个月的宽限期，被执行人以该房屋系本人及所扶养家属维持生活的必需品为由提出异议的，人民法院不予支持。

 

第二十三条 上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理：

（一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定；

（二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定；

（三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定；

（四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查；

（五）异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定,发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。

 

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》［法释〔2004〕15号，已有部分条文被修改］

第六条  对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。

 

第七条  对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。

以下为该案在海南高院审理阶段关于该事项分析的“本院认为”部分关于通过提供一定年限租金的方式保证被执行人基本生活的情形下可执行被执行人的唯一住房的详细论述和分析。

本院认为，“关于对当事人唯一住房能否采取强制执行措施的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条第一款明确规定：金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必须的居住房屋为由，提出异议的，人民法院不予支持：（三）申请人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。本案已符合这一条件，人民法院依法可以处置其唯一房产用于偿债。这也是反制规避执行，解决‘执行难’问题的重要举措。

关于拍卖价款按当地房屋租赁市场平均租金标准是扣除5年还是8年租金的问题。本案申请执行人在异议期间已向执行法院书面同意依《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件的若干问题的规定》第二十条第一款第（三）项规定，按照当地廉租房住房保障面积标准为被执行人及其所扶养家属提供居住房，或者参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除最长期限为5年的租房租金，符合司法解释的规定。被执行人则要求：一定要拍卖时，应当扣除8年的租金。这也是司法解释所允许的。具体执行过程中，可由执行法院，根据房屋处置的总价值、可分配的实际款项，在既能保障被执行人及其所扶养家属基本居住条件，又能实现申请执行人债权利益的情况下，由执行法官根据被执行人职业收入情况进行自由裁量。综上，海口市中级人民法院2015年6月30日作出的（2015）海中法执异字第62号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确”

延伸阅读：

有关如何执行被执行人的唯一住房的问题，以下是我们在写作中检索到与该问题相关的案例及裁判观点，以供读者参考。

1、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条对被执行人唯一住房执行作出了规定，执行法院可依据该规定执行被执行人唯一住房。

2、对被执行人房产不得拍卖的条件是被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，并非被执行人的唯一房产。且即便房产为被执行人唯一住房，但只要房产设置了抵押，人民法院即可根据抵押权人的申请，依法采取拍卖措施。