北京市第二中级人民法院

民 事 判 决 书

 

上诉人（原审被告、反诉原告）刘XX，女，19XX年5月9日出生。

委托代理人李丽，北京市信凯律师事务所律师。

委托代理人吴志远，北京市信凯律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）赵XX，女，19XX年8月30日出生。

委托代理人郭子凯。

上诉人刘XX因租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2015）房民初字第11949号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

2015年7月，赵XX起诉至原审法院称：2015年4月23日，我与刘思越签订《租赁协议》一份，约定刘XX承租我位于北京市×××48号加州水郡西区鲜活市场北段配套餐饮用房四间房屋门前场地经营嘻哈龙虾排档，租期自2015年5月1日起至2015年10月1日止，租金为8万元，5月1日支付5月1日至6月30日租金4万元，7月1日支付7月1日至10月1日租金4万元。刘思越逾期10天支付的，我有权解除协议，刘XX押金5000元用于支付水电费等相关费用。合同签订后，我把协议约定的位置如约出租给刘ＸX ，并且为了让刘XX有餐饮操作间另腾出两间房出租给刘思越，两间房的租金按周边房屋租金标准计算为每月2187.5元。2015年7月20日，刘思越搬离租赁场地，未支付租金，并造成我的两间房屋墙体损坏，内墙涂料因油渍需重新粉刷，门头招牌损坏，导致我自身的酒店经营产生损失。请求法院确认双方签订的《租赁协议》已经解除；刘思越支付拖欠的占有使用费62025元、营业损失费10836元、装修费4000元，合计76861元。

刘XX 辩称：北京顺鹏达园林工程有限公司（下称顺鹏达公司）与赵XX 签订的房屋租赁协议明确约定了赵X X 不得转租，故赵XX 与我签订的租赁协议应为无效。赵XX 刻意隐瞒了不得转租的事实，我享有不交租金的抗辩权。赵XX 要求支付的营业损失费、装修费无事实和法律依据，故不同意赔偿。

刘思越反诉称：2015年4月23日，我与赵XX签订关于承租赵XX所经营饭店门前场地的《租赁协议》。赵XX经营饭店的场所承租于顺鹏达公司，双方签订的租赁合同中明确约定禁止转租，故我与赵XX 签订的《租赁协议》为无效协议。另我在签订《租赁协议》后，为筹备大排档投入大量资金购买基础设施，因赵XX 的刻意隐瞒及无权转租导致合同无效，造成我的重大经济损失。故请求法院确认双方签订的《租赁协议》无效，判令赵彦青赔偿我经济损失73500元。

赵XX 针对反诉答辩称：双方签订的租赁协议，明确告知刘XX 建造经营用房需要得到批准，若未获得批准其损失由刘思越自行承担。

原审法院经审理认为：因赵XX 未经房屋出租人顺X 达公司的同意，擅自将其承租的房屋室外空地转租给刘思越，故该转租行为应属无效，该转租合同应属无效合同。关于房屋占有使用费，因房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。对于双方约定的房屋外空地的占有使用费，参照双方的合同予以确认。关于刘思越使用的两间房的占有使用费，赵彦青认为应当由刘思越负担占有使用费，但未提供足够的证据证明，法院不予支持。关于赵XX 主张的营业损失费和装修费，均未提供证据予以证明，法院不予支持。关于刘XX 反诉主张的经济损失，未提供证据证明其搭建行为已取得赵XX 的认可，法院不予支持。据此，原审法院于2015年10月判决：一、赵XX 与刘XX 于2015年4月23日签订的《租赁协议》无效；二、刘XX 于本判决生效后十日内给付赵XX 占有使用费四万八千八百八十九元；三、驳回赵XX 的其他诉讼请求；四、驳回刘XX 的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

判决后，刘XX 不服，上诉至本院称：赵XX 在租赁关系中刻意隐瞒没有转租权导致租赁合同无效，我为履行合同投入大量资金购买彩钢活动房，却被告知不得经营被强制拆除，给我造成巨大损失，赵彦XX 知不能出租室外场地仍出租给我经营大排档，赵XX存在明显过错，原审判决我给付赵XX占有使用费，适用法律错误，对我不公平；我在原审中要提交收据及报价单等证据证明我的损失，原审法院直接认定此证据对案件没有实质用处，拒绝审查并收录在案，但原审判决中直接认定我没有证据证明经济损失，这对我不公平，程序有误；顺鹏达公司与赵XX签订的房屋租赁协议约定租赁房屋是位于北京市×××48号加州水郡西区鲜活市场北段配套餐饮用房四间房屋，租赁房屋建筑面积为130平方米，而赵XX出租给我的室外空地不在赵ＸＸ从顺鹏达公司租赁的范围内，赵ＸＸ　对此部分没有使用权，无权收取占有使用费，同意原判第一项。请求二审法院撤销原判第二、四项，改判赵ＸＸ　赔偿我经济损失73500元或者发回重审。

赵ＸＸ同意原判。

经审理查明：2013年12月12日，案外人顺鹏达公司（甲方）与赵彦青（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定：租赁房屋是位于北京市×××48号加州水郡西区鲜活市场北段配套餐饮用房四间房屋，租赁房屋建筑面积为130平方米；租金标准为10万元／年，租金每年递增5%；租赁房屋外可做大排档经营，经营范围为门前20米左右，具体范围以实际规划后情况为准；租赁期内，未经甲方书面同意，乙方不得转租、退租或者转让房屋部分或全部，也不得采取分租、共用、合作、与他人联营等方式允许他人使用租赁房屋的部分或全部，否则，甲方有权提前终止或解除本协议而不承担任何违约责任，乙方应向甲方支付违约金一万元，且乙方已支付的押金等款项不予退回。

2015年4月23日，赵ＸＸ（甲方）与刘ＸＸ（乙方）签订了《租赁协议》，约定：乙方承诺承租甲方门前场地经营大排档；租赁期限自2015年5月1日起至2015年10月1日止；租金支付标准为8万元，第一年租金支付方式为5月1日支付4万元，7月1日再支付4万元；为了配合乙方能顺利开大排档，甲方与房东（顺鹏达公司）重新签订了补充协议，甲方已经给乙方看过，乙方愿意承担那些责任。2015年4月27日，顺鹏达公司（甲方）与赵ＸＸ（乙方）签订《补充协议》，约定：由于所租赁房屋相邻公交场站及洗衣房，特此乙方在租赁期间，不得搭建违章建筑，更不得妨碍其他商户的正常经营。

2015年7月20日，刘ＸＸ从涉案场地搬走。

诉讼中，刘ＸＸ表示其承租场地后在场地上搭建活动房用于经营大排档，后ＸＸ达公司不允许在此使用活动房，故刘思越将活动房拆除。赵彦青主张其将场地转租给刘思越经过了顺鹏达公司的同意，但是无法提供顺鹏达公司同意转租的证据。赵ＸＸ表示其与刘思越签订《租赁协议》时其与ＸＸ达公司之间的《补充协议》尚未签订，但主张顺鹏达公司先把《补充协议》的文本拿来给赵彦青和刘思越看，刘思越没有异议，赵ＸＸ和刘ＸＸ就签署了《租赁协议》，顺鹏达公司签订《补充协议》的时间后错了几天，有个时间差。刘ＸＸ不认可看过《补充协议》合同文本，主张《租赁协议》约定“为了配合乙方能顺利开大排档，甲方与房东（顺鹏达公司）重新签订了补充协议，甲方已经给乙方看过，乙方愿意承担那些责任”是赵ＸＸ为规避自己的责任，刘ＸＸ在签订《租赁协议》时没有仔细看协议内容。

原审审理中，刘ＸＺＸ提交证人王×和证×的证人证言各一份，赵ＸＸ质证认为证人王×、冯ＸＸ均与刘ＸＸ有利益冲突，不予认可。刘思越另提交收据2张（记载金额分别为3万元、5万元）、报价单1张（记载金额为76500元），用以证明其经济损失。赵ＸＸ表示报价单没有显示是在涉案区域搭建，且报价单记载数额与刘ＸＸ的诉讼请求金额（73500元）不一致，两张收据记载金额相加所得数额（8万元）亦与刘思越诉讼请求金额不符，无法证明收据与本案相关，两张收据记载金额相加所得数额与报价单记载数额也不一致，不符合逻辑。刘ＸＸ表示两张收据记载的8万元包括运费和搬运费。本院审理中，关于两张收据记载金额相加所得数额、报价单记载数额、诉讼请求金额三个数不一致且证据记载的数额超过诉请请求金额的问题，刘思越解释道，活动房的损失加工人的开支是73500元，因为是朋友照顾她，只收取了7万元。

本院审理中，刘ＸＸ提交2015年5月14日刘思越与赵ＸＸ对话录音，用以证明赵ＸＸ同意分担彩钢活动房被拆除的损失，用以抵扣4万元租金，并用以证明赵彦青同意刘ＸＸ在出租场地上搭建彩钢活动房。刘ＸＸ对录音证据的关联性不予认可。

上述事实，有双方当事人陈述、房屋租赁协议、租赁协议、补充协议等证据在案佐证。